Чи зможуть депутати відмінити пайовий внесок для забудовників?

Згідно з чинним законодавством, розмір пайового внеску при будівництві житлових будинків в Україні встановлений на рівні 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, тоді як при будівництві нежитлових будівель та споруд його розмір становить вже 10%.

Можливо, якби сам механізм сплати пайового внеску, так само як і використання цих коштів міською владою, був чітким і прозорим, питання скасування такого відрахування взагалі не стояло б на порядку денному. Однак відсутність чіткої і прозорої схеми сплати і розподілу цих коштів викликає чимало запитань, породжуючи значну корупційну складову на ринку будівництва.

Які зміни пропонують парламентарії і чого дійсно хочуть забудовники.

- Законодавчі ініціативи

На сьогоднішній день на розгляді Верховної Ради знаходяться відразу три законопроекти, що стосуються пайового внеску забудовників. Найсвіжіший з них - №4243 "Про внесення змін до Закону України" Про регулювання містобудівної діяльності "(щодо пайової участі) - зареєстрований в парламенті 16 березня 2016 року. Його автор, голова підкомітету з питань місцевого самоврядування Юрій Бублик (позафракційний), пропонує знизити відсоток відрахувань для забудовників житлових будинків з 4% до 2% загальної кошторисної вартості будівництва будинку, а різницю компенсувати новою нормою, згідно з якою забудовників житла зобов'яжуть безкоштовно передавати в комунальну власність 3% загальної площі житлових приміщень всього будинку.

Ще один законопроект - під №4108 "Про внесення змін до Закону України" Про регулювання містобудівної діяльності "(щодо граничного розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту замовників будівництва об'єктів промислового та сільського господарства) - був зареєстрований в парламенті 18 лютого 2016 року. Авторський склад представлений депутатом "Блоку Петра Порошенка" Вадимом Денисенко і ще шістьма нардепами. У ньому пропонується знизити розмір пайової участі для замовників будівництва об'єктів промислового та сільського господарства до 1% загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта за умови, що необхідні для них об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури знаходяться у власності замовника будівництва, або ж ці об'єкти не створюють додаткове навантаження на інженерію населеного пункту.

Однак найбільші шанси на підтримку серед депутатів має законопроект №3610 "Про внесення змін до закону України" Про регулювання містобудівної діяльності "(щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту), авторами якого в наприкінці 2015 року виступили народний депутат від" Блоку Петра Порошенка "Петро Сабашук з шістьма колегами-нардепами. Цей законопроект передбачає повне скасування пайового внеску для всіх учасників ринку, а також внесення в закон пункту, згідно з яким замовники будівництва по техусловиям не повинні будуть будувати інженерні мережі або об'єкти інфраструктури поза межами їх ділянок. Цей законопроект вже знайшов підтримку у профільного комітету, який 18 лютого проголосував за його винесення на розгляд парламенту з рекомендацією прийняти його в першому читанні і за основу.

Що думають забудовники 

Дивно, але самі забудовники визнають, що пайовий внесок на розвиток інфраструктури міста - річ потрібна, якби не цілий ряд "але" ...

Одне з ключових, наприклад, це відсутність прозорої звітності про витрату цих коштів міською владою. "Все б нічого, та механізм загалом зрозумілий, і справа начебто потрібна - розвиток інфраструктури, але залишається питання - куди ж йдуть гроші, які вносить бізнес на розвиток міста. Відсутня прозора система звітності. Та й сама методика розрахунку цього внеску дуже складна і залежить від суб'єктивних оцінок проекту профільними органами. Це ускладнює роботу і залишає багато запитань у бізнесу ", - відзначає Олександр Дідик, начальник відділу дозвільної документації інвестиційно-девелоперської компанії UDP.

При цьому всі забудовники називають пайовий внесок однієї з додаткових корупційних складових в будівельній сфері. "Основні плюси (можливого скасування пайової участі) - Мінімізація корупційної складової і зняття подвійного фінансового стягнення з бізнесу. Забудовники сьогодні і так оплачують вартість будівництва інженерних комунікацій за межами своєї ділянки, хоча повинні отримувати від комунальних підприємств точки підключення мереж на кордоні ділянки , який забудовується. цього не відбувається, забудовник несе витрати і розвиває інфраструктуру за межами дільниці, а також додатково вносить пайовий внесок на розвиток по суті цієї ж інфраструктури ", - додає Олександр Дідик.

Крім того, як зазначає Ігор Кушнір, глава правління - президент компанії ПАТ "Холдингова компанія" Київміськбуд ", скасування пайового внеску суттєво вплине на позицію країни в рейтингу Світового банку Doing Business." Те, що відбувається зараз, коду вже третій законопроект щодо пайової участі не можуть нормально відпрацювати в Раді, це спроба всидіти одразу на двох стільцях. Тому що, з одного боку, його скасування ніби як повинна полегшити життя бізнесу (для сплати потрібно надати великий пакет документів, а це займає кілька місяців), а з іншого - буде збільшений податок на нерухомість і розширена база оподаткування. Плюс спробуйте отримати техумови для будівництва, якщо за рахунок забудовника не буде побудовано кілька мереж і комунікацій, які потім він повинен передати монополістам ", - сказав він.

При цьому керівник відділу продажів ЖК "Park Stone" Дмитро Шостя не приховує, що для забудовників найбільш прийнятним є законопроект авторства Петра Сабашука. "Тільки в цьому законопроекті прописані вимоги скасувати пайовий внесок. У двох інших навантаження на забудовника, навпаки, пропонують збільшити. Парламент повинен був розглянути законопроект Петра Сабашука на своєму засіданні минулого четверга, але в день голосування його не виявилося в порядку денному. Сподіваюся, що це питання буде винесено на обговорення на найближчій сесії ", - додав він.

У свою чергу директор юридичного департаменту Arricano Real Estate plc Світлана Ренькас звертає увагу ще на те, що схожий платіж існує в багатьох європейських країнах, проте там дотримана повна прозорість розрахунку цього пайової участі та контроль за використанням зібраних коштів. "Вважаю, що така плата повинна бути (пайовий внесок - Ред.). Труднощі полягають у наступному: прозорість розрахунків пайової участі та контроль за використанням цих коштів виконавчими органами місцевого самоврядування, чіткість і розуміння поняття пайової участі, його суті", - говорить Світлана Ренькас.

На думку директора юридичного департаменту Arricano Real Estate plc, скасовувати пайовий внесок сьогодні стоїть тільки для окремих галузей економіки з метою їх стимулювання до розвитку. "Наприклад, можна говорити про часовому періоді (пільговому періоді) для окремих секторів економіки", - вважає вона.

Мінуси скасування пайової участі

Однак давайте не забувати, що в разі скасування пайового внеску місцева влада втратять одну зі статей наповнення бюджету і будуть змушені шукати інші шляхи її заповнення.

"Відмова від такого платежу в цілому призведе до відсутності можливості отримати кошти для розвитку території забудови від забудовника. На жаль, з різних причин забудовники не дуже охоче займаються налагодженням інфраструктури навколо власних об'єктів. Один з механізмів, який дозволяє місту управляти цим процесом, - це пайову участь, яке забудовник може оплатити, а місто - самостійно провести оновлення (наприклад, асфальтування, ремонт доріг або комунікацій) ", - вважає Світлана Ренькас.

Директор юридичного департаменту Arricano Real Estate також звертає увагу на те, що чинне законодавство передбачає зниження розміру пайової участі забудовника на вартість побудованої інфраструктури за межами його ділянки, проте на практиці це право дуже важко реалізувати. "У цій частині необхідно допрацьовувати процедуру розрахунку пайової участі", - додала вона.

У свою чергу Олександр Дідик нагадує, що забудовники і так платять за інженерні мережі поза своїх ділянок. "Хорошою альтернативою пайовими внесками зі збору коштів на інфраструктуру для міста міг би бути прозорий механізм земельних аукціонів. Уже в умови конкурсу можна було б закладати характеристики ділянки з усіма технічними даними. Учасники аукціону заздалегідь могли б планувати свої фінансові можливості і зіставляти їх з вимогами / умовами по земельній ділянці, який розглядається на аукціоні. Цей механізм був би більш зрозумілим для бізнесу ", - додає він.

"Бюджети населених пунктів не постраждають. Відсутність пайового внеску буде компенсовано надходженнями від податку на нерухомість", - підсумував Дмитро Шостя.