Чому ваша квартира не продається

На дане питання неможливо однозначно дати відповідь. Існує безліч причин в яких ховається істинна. Середн них виділяють такі: не правильно визначена ціна, агент не приділяє достатньо часу для продажу квартири, чи не досить професійний, не складений план продажу.

Розберемо всі ці моменти по порядку.

Правильне визначення ціни - вкрай важливий елемент продажу на сьогоднішньому ринку. Кілька років тому, коли ціни на нерухомість постійно росли, навіть якщо на початку продажу ціна була завищена, через короткий час ринок «наздоганяв» ціну квартири, і така квартира благополучно продавалася. За останні роки ситуація міняється, на неї впливають багато чинників, починаючи від інфляції і закінчуючи прив'язанням ціни до вартості валюти. На ринку типового житла продаються тільки квартири в найнижчому ціновому діапазоні з ряду аналогічних пропозицій, і сьогодні завищення ціни, часто навіть на 5000 у.о. є критичними для продажі. Квартиру за завищеною ціною мало того що не візьмуть, так ще й згодом таку квартиру, можливо, доведеться продати дешевше. Ситуація з нетиповим житлом ще більш плачевна. «Життя» ринку нерухомості в основному відбувається в межах 30 000 умовних одиниць. Все що вище цієї цифри - це зовсім інша розмова.

Відповідно, правильно оцінити типову квартиру для професіонала не представляє великої складності; передбачається, що агент, який продає вашу квартиру, до цього провів вже не одну операцію з нерухомістю і являє переваги потенційних покупців, такий агент відразу зверне увагу на те, що покупцям сподобається, а що відлякає.

Не варто забувати також, що сьогодні переважна більшість угод - це угоди з продажу своєї квартири, кімнати, і покупці іншого об'єкта, в такій угоді також важливо правильно оцінити об'єкт. Якщо керуватися тільки інформацією в каталозі і інтернеті, можна не врахувати, що об'єкти там виставлені за завищеними цінами. І якщо порахувати гроші, які ви отримаєте від продажі своєї квартири, вашу доплату (за наявності), то виявиться, що грошей на квартиру не вистачає, і висновок зазвичай у більшості один - значить, треба свою квартиру продати дорожче. Далі виходить замкнуте коло: дорого мою квартиру ніхто не бере, а якщо продам дешевше, то на квартиру, потрібну мені, грошей не вистачить. Звичайно, це не безвихідна ситуація. Грамотний агент підкаже, за скільки вам реально можна продати свою квартиру, за скільки можна купити квартиру собі. Можливо, в тому сегменті квартирного ринку доречний торг, і ви зможете придбати потрібну вам квартиру з дисконтом 3-10%, і грошей вистачить. А якщо все ж ситуація зовсім безвихідна, може бути, можна взяти невеликий споживчий (а краще іпотечний) кредит: ставки нижчі, і іпотечні кредити сьогодні банки дають при дуже невеликому місячному платіжі та навіть готові сьогодні розглядати довідки про доходи позичальника у вільній формі.

Агенти на ринку нерухомості - це сьогодні окрема розмова; на жаль, багато хто не оглядає квартиру навіть на перегляді вашої квартири з потенційними покупцями, а хто, як не агент повинен презентувати вашу квартиру покупцеві, провести попередні переговори з покупцем. Повірте, це теж мистецтво! Також часто буває така ситуація, агент хоче показувати квартиру сам, але оскільки у нього багато особистих справ, будь-якому клієнтові він диктує певні тимчасові рамки, які можуть не влаштувати покупця; відповідно, перегляд квартири не відбувається. Особливо часто така ситуація виникає в літній період у вихідні дні: всі їдуть на дачу та моря і показувати квартири не мають можливості.

Мій досвід говорить про те, що швидкий показ квартири дуже важливий, недавно я продавав типову квартиру з хорошим ремонтом, відповідно і ціна була трохи зависока. За час продажу (приблизно 1,5 місяці) було всього три перегляди і квартиру купили, щоб терміново замкнути розвалюється ланцюжок. Всі покупці, які подзвонили, говорили, що хотіли б подивитися мою квартиру буквально через пару годин, оскільки в тому районі у них є ще перегляди, і доводилося зриватися з місця, і їхати на перегляд, інакше потенційний покупець був би втрачений.

Зменшується ймовірність продажу вашої квартири і тоді, коли ви звертаєтеся до агента, що працює приватним чином (маклер). В першу чергу це стосується варіантів з продажу квартири і купівлі іншої. В той момент, коли знаходиться покупець на вашу квартиру, маклер починає вимагати з покупця заставу, але оскільки він працює приватно, то гроші він хоче отримати сам під свою розписку. Переважна більшість покупців відмовляються від цієї схеми, і НЕ КУПУЮТЬ вашу квартиру. Причому треба враховувати, що деякі маклери керуються цілком благими намірами. Їм потрібні гроші для внесення в інше агентство за квартиру, яку виберете ви, але є достатня кількість і таких, які таким чином приховують справжній розмір своєї винагороди за угодою.

Тепер поговоримо про план продажу квартири, у будь-якого агента такий план повинен бути, і цей план повинен бути відомий вам. Агент повинен чітко розуміти як проходитиме операція, сюди включається достатня реклама квартири, правильний показ квартири і передпродажна підготовка, крім того, розуміння, чи готові документи на вашу квартиру для продажі, і, якщо ні, то терміни підготовки, розуміння того, який варіант необхідний вам, на яких умовах буде укладатися договір з іншим агентством з цього зустрічному варіанту, що буде, якщо ваш покупець відмовиться від вашої квартири, а ви вже внесли в інше агентство заставу, хто вам цей втрачений заставу компенсує, і де це буде написано, як відбуватимуться взаєморозрахунки по операціях, зняття з реєстраційного обліку громадян і звільнення квартир, що беруть участь в угоді, і багато, багато іншого.